Andreas Minaei - Hüttig & Rompf AG
WAS KANN ICH MIR NOCH LEISTEN?
Experten Interview mit Finanzierungsberater Andreas Minaei
14.02.2023
Die Bauzinsen sind in den letzten 6 Monaten kontinuierlich gestiegen. Kaufinteressierte fragen sich zurecht, ob sie sich aktuell überhaupt noch eine Immobilie leisten können.
Um genau diese Frage zu beantworten, haben wir mit dem Experten, Andreas Minaei, von der Hüttig & Rompf AG gesprochen, Deutschlands drittgrößter, bankenunabhängiger Baufinanzierungsberatung.
1. Herr Minaei, die mehrfachen Zinserhöhungen haben zu einer großen Verunsicherung auf dem Immobilienmarkt geführt. Weitere Anhebungen könnten folgen. Das Aus für Kaufinteressenten?
Nun, wir kommen aus einer Zeit, in der es für beinahe jeden möglich war, Eigentum zu erwerben. Die extrem niedrigen Zinsen im Jahr 2020 und 2021 waren eine Ausnahme, wie wir sie bis dato nicht kannten. Somit sind Finanzierungen, die letztes Jahr noch „knapp realisierbar“ waren, heute deutlich schwieriger geworden.
In solchen Fällen steht dann im ersten Schritt nicht mehr die Frage nach den Konditionen im Vordergrund, sondern ob überhaupt eine Finanzierung möglich ist. Die Hausbank bietet hierzu ein Produkt - also nur eine Antwort. Bei einem Finanzierungsvermittler wie Hüttig & Rompf haben die Kunden hingegen 500 Banken mit ihren Produkten zur Auswahl, so dass die Chancen deutlich steigen, eine passende Finanzierung gestalten zu können.
Mancher Interessent überdenkt aktuell auch sein Immobiliensuchprofil: Muss es das 160m² große Einfamilienhaus sein, das ja auch mit höheren Energiekosten einhergeht, oder reicht auch „eine Nummer kleiner“? Welche individuellen Wünsche ein Immobilienkäufer im Endeffekt auch hat, er sollte immer frühzeitig mit einem Finanzierungsspezialisten sprechen. Nur so weiß er tatsächlich, ob und wie die Finanzierung seiner Traumimmobilie darstellbar ist. Interessenten sollten sich also nicht von vornherein von den Kaufpreisen oder den Zinsen abschrecken lassen. Die Erfahrung zeigt, dass aktuell viele Kunden aufgrund der schwierigen Nachrichten rund um gestiegene Zinsen, Krieg und Inflation verunsichert sind. Sie gehen vor der Beratung oft von einer deutlich höheren monatlichen Belastung aus, als es bei Betrachtung der Fakten dann tatsächlich der Fall ist.
2. Ist es dann nicht ratsam einfach abzuwarten, Herr Minaei?
„Hätte ich nur damals gekauft…“ – das kennen wir wohl alle. Ich denke, dass es nicht ratsam ist, auf fallende Preise, sinkende Zinsen oder ähnliches zu hoffen. Natürlich kann dies partiell eintreffen, aber die Entwicklung kann ebenso gut in die andere Richtung verlaufen. Und was viele Kaufinteressenten in den letzten Monaten irritiert hat, war die Geschwindigkeit, mit der die Zinsen gestiegen sind. Viele haben sich verständlicherweise an die niedrigen Zinsen der letzten Jahre gewöhnt, haben diese als Normalität empfunden. Ein Blick in die Vergangenheit zeigt jedoch, dass wir uns aktuell Richtung Normalität bewegen und die letzten Jahre die Ausnahme waren. Wann also der richtige Zeitpunkt für den Erwerb einer Immobilie ist, kann man immer erst im Nachhinein feststellen - dann ist die Chance allerdings vertan. Entscheidungen für die Zukunft müssen nun mal im Hier und Jetzt gefällt werden.
Somit gilt: Wer wirklich vom Eigenheim träumt, der sollte im ersten Schritt klären, was er sich in der heutigen Marktsituation leisten kann und will. Pauschale Aussagen, Vermutungen und gefährliches Halbwissen (Gerüchte anderer Immobilienkäufer) helfen hier nicht weiter. Jede Finanzierung ist so individuell wie der Kunde selbst. Manchmal liegt die Lösung in der Kombination verschiedener Finanzierungsprodukte z.B. alternativ oder ergänzend zum Annuitätendarlehen ein endfälliges Darlehen mit Bausparen, bei gleichzeitiger Beantragung von Fördergeldern, etc. - manchmal liegt die Lösung aber auch in der Gestaltung der eigenen Möglichkeiten. Genau dies zu beleuchten ist das A & O einer guten Beratung.
3. Was meinen Sie mit „Gestaltung der eigenen Möglichkeiten“?
Am Ende des Tages muss der Betrag, den der Kunde zur Rückzahlung seines Darlehens jeden Monat aufbringt, gut zu schultern sein. Wir bieten dem Kunden somit unsere Expertise für die Gestaltung dieser monatlichen Rate an. Neben der erwähnten Kombination von Produkten, kann beispielsweise bei Bedarf die Tilgung flexibel der Lebenssituation angepasst werden. Noch vor einem Jahr forderten Banken, dass Darlehen mit 2,5% oder gar mehr zu tilgen. Heute hingegen bieten viele Banken auch deutlich niedrigere Tilgungssätze an.
Und jetzt kommen wir zu den „eigenen Möglichkeiten“, derer sich viele Kunden gar nicht bewusst sind. Es bedarf in einem Beratungsgespräch der richtigen Fragen, um die beste Finanzierungslösung zu finden. Zum Beispiel fragen wir nach Guthaben in Bausparverträgen oder nach Lebensversicherungen, die als zusätzliches Eigenkapital eingesetzt werden können. Nicht selten unterstützen auch Verwandte oder Arbeitgeber mit einem günstigen Darlehen oder die eigenen Eltern beteiligen sich mit einer Schenkung. Und was viele nicht wissen: Besitzen z.B. die Eltern eine lastenfreie Immobilie, kann diese vorteilhaft als Sicherheit in die Finanzierung eingebaut werden, um die Finanzierungsrate zu reduzieren.
All dies und vieles mehr hilft, das sogenannte Eigenkapital zu erhöhen. Und wer mehr Eigenkapital einbringt, stellt für die Bank ein geringeres Risiko dar. Und je geringer das Risiko für die Bank, desto besser die Konditionen, die der Kunde erhält, was wiederum die monatliche Rate reduziert. Sie sehen, es gibt viele Optionen, die eigenen Möglichkeiten zu optimieren.
4. Wie genau läuft eigentlich so eine Beratung ab?
Zuerst einmal bieten wir dem Kunden unterschiedliche Beratungsformate an. Wir laden ihn gerne in unsere Filiale in der Frankfurter Innenstadt ein oder besuchen den Kunden zu Hause. Die Beratung beim Kunden hat den Vorteil, dass hier auch Dokumente zu Themen, die bis jetzt noch nicht bedacht wurden, spontan aus dem Regal gezogen werden können. Alternativ zu diesen beiden Varianten bieten wir natürlich auch Videoberatungen an.
Im Beratungstermin werden dann die wichtigsten Daten erfasst und strukturiert in eine Übersicht mit Einnahmen, Ausgaben, Eigenkapital, etc. übernommen. So verschaffen wir dem Kunden nach und nach einen Überblick über seine finanziellen Rahmenbedingungen. Dann gehen wir zusammen die persönlichen Wünsche und Ziele durch, diskutieren Prioritäten und ich gestalte daraufhin ein maßgeschneidertes, solides Finanzierungskonzept. Dieses Konzept wird in einem Folgetermin mit dem Kunden im Detail besprochen. Vor- und Nachteile werden ebenso dargelegt, wie Alternativen erläutert werden. Wenn sich der Kunde dann für ein entsprechendes Modell entschieden hat, ist es meine Aufgabe, die Bank zu finden, die dieses zu den besten Konditionen anbietet. Hierzu greifen wir auch auf Sonderkontingente zu.
Selbst wenn es mal für die aktuell präferierte Immobilie nicht reichen sollte, ermitteln wir die maximale Finanzierungssumme und stellen eine Finanzierungsbescheinigung aus. Im Anschluss kann der Kunde dann mit den Kollegen von Mattheußer nach einer alternativen Immobilie Ausschau halten.
5. Viele Kaufinteressenten sorgen sich vor der Anschlussfinanzierung. Was raten Sie Ihren Kunden?
Aktuell beobachten wir bei unseren Neukunden eine Tendenz zu Zinsbindungen von 15 Jahren oder sogar länger. Eine lange Zinsbindung (15 Jahre +) ist nicht viel teurer als die für 10 Jahre – gibt aber eine deutlich höhere Planungssicherheit. Bei einigen Banken sind die Zinsen inzwischen sogar günstiger, je länger man sich diese sichert – das war in der Vergangenheit genau umgekehrt.
Für Kunden die aktuell eine Anschlussfinanzierung benötigen, weil ihre Zinsbindung ausläuft, ändert sich meist nicht viel. Vor 15 Jahren lag der durchschnittliche Effektivzins beispielsweise bei 4,6% und vor 10 Jahren bei 2,8%. Auch hier ist es ratsam, nicht einfach das Folgeangebot der bisher finanzierenden Bank blind anzunehmen. Es geht um bares Geld und da lohnt es sich immer zu vergleichen. Genau das tun wir in unserem kostenlosen Beratungsgespräch, indem wir eine Marktübersicht erstellen und aus dem Portfolio der 500 Banken das individuelle Optimum für unseren Kunden gestalten. Eine fundierte und vor allem unabhängige Beratung sollte daher in jedem Fall stattfinden. Bei der Erstfinanzierung ebenso wie bei der Frage nach der Anschlussfinanzierung.
Wir danken Ihnen, Herr Minaei, für das Interview.
